Νέα δεδομένα για τη διαχείριση των ακινήτων - ενεχύρων των τραπεζών θα δρομολογήσει η αναμενόμενη απόφαση των συμβολαιογράφων της Αθήνας για άρση της αποχής τους από τη διενέργεια πλειστηριασμών, κατά τη γενική συνέλευση της προσεχούς Πέμπτης 23 Νοεμβρίου.
Η εκκίνηση των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών αναμένεται στις 29 Νοεμβρίου και θα αποδειχθεί κομβική για το πώς θα αξιολογηθούν οι τράπεζες από την ΕΚΤ στα stress tests του προσεχούς Φεβρουαρίου. Οι πρώτοι πλειστηριασμοί θα αφορούν ακίνητα στρατηγικών κακοπληρωτών, επιδιώκοντας να δώσουν το μήνυμα ότι η περίοδος ανοχής για όσους έχουν και δεν πληρώνουν τελείωσε. Αυτό είναι το κύριο ζητούμενο και από τον SSM και όχι το πόσα ακίνητα θα θέσουν σε πλειστηριασμό οι τράπεζες. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, μέχρι τα τέλη του 2018, ο προγραμματισμός των τραπεζών είναι να προχωρήσουν σε πλειστηριασμούς 10.000 ακινήτων.
Η προοπτική των πλειστηριασμών που θα γίνουν, αλλά και αυτών που θα αποφευχθούν -καθώς εκτιμάται ότι πολλοί «εφησυχασμένοι» μέχρι σήμερα οφειλέτες θα σπεύσουν να συμφωνήσουν ρυθμίσεις των δανείων τους με τις τράπεζες- θα δημιουργήσει νέα δεδομένα σε δύο κατευθύνσεις.
α) Αφενός, καθώς οι τράπεζες υπολογίζουν ότι θα καταλήξει στις ίδιες περί το 80% - 90% των ακινήτων που θα βγουν σε πλειστηριασμό, προετοιμάζονται για μία συνολικότερη διαχείριση των ακινήτων τους. Η προετοιμασία αυτή εκτείνεται πέραν των συνεργασιών με τους μεσίτες για πωλήσεις ακινήτων. Αφορά επίσης συνεργασίες με ξένες πλατφόρμες διαχείρισης ακινήτων που θα στοχεύουν όχι μόνο στη διαχείριση του στοκ των ακινήτων από τους πλειστηριασμούς, αλλά στη συνολικότερη «τακτοποίηση» των στεγαστικών χαρτοφυλακίων. Σύμφωνα με τις πληροφορίες, ο σχεδιασμός των τραπεζών προβλέπει γενική «τακτοποίηση» των στεγαστικών τους χαρτοφυλακίων και των ενεχύρων τους. Αυτό σημαίνει ότι με τη βοήθεια ξένων εξειδικευμένων πλατφορμών θα καταχωρίσουν και θα διαχωρίσουν τόσο τα μη εξυπηρετούμενα, όσο και τα εξυπηρετούμενα δάνεια που έχουν ακίνητα ως εμπράγματη εξασφάλιση, αποκτώντας έτσι καλύτερη οπτική για το ποια δάνεια μπορούν να ανακτηθούν. Σημειώνεται ότι αυτό είναι και το βασικό ζητούμενο από τον SSM, ο οποίος πιέζει τις τράπεζες για την όσο το δυνατόν ταχύτερη ανάκτηση collaterals, ειδικά από στρατηγικούς κακοπληρωτές. Ο διαχωρισμός των ακινήτων που συνιστούν εξασφαλίσεις δανείων θα επιχειρηθεί και προκειμένου να γίνει καλύτερος σχεδιασμός του προγράμματος πλειστηριασμών από τις τράπεζες, στοχεύοντας σε περιοχές - ακίνητα που θα παρουσιάζουν μεγαλύτερες δυνατότητες ανακτησιμότητας (π.χ. ανατολικά ή δυτικά προάστια, το πλήθος ακινήτων επιτρέπει μετέπειτα μαζικές πωλήσεις; κ.ο.κ.).
β) Αφετέρου, οι τράπεζες θα ενισχύσουν τις ρυθμίσεις στεγαστικών δανείων, προσφέροντας πιο «επιθετικές» λύσεις, μακροπρόθεσμης ή και οριστικής διευθέτησης. Αυτό υπαγορεύεται και από την πρόκληση που παρουσιάζει η διαχείριση των στεγαστικών χαρτοφυλακίων, τα οποία παρουσιάζουν ποσοστό redefault 30% (δηλ. το 30% των στεγαστικών δανείων που έχουν ρυθμιστεί ξαναγίνονται «κόκκινα») και την οποία οι τράπεζες ελπίζουν να αναστρέψουν μέσα στο α’ τρίμηνο του 2018. Σημειώνεται ότι οι «επιθετικότερες» ρυθμίσεις που θα προσφέρουν οι τράπεζες θα περιλαμβάνουν και «κούρεμα» οφειλής, το οποίο, όμως, σε καμία περίπτωση δεν θα είναι προκαταβολικό.
Σύμφωνα με τους τραπεζίτες, η ανάκτηση οφειλών από στεγαστικά δάνεια θα γίνει πλέον με μοντέλο Ιρλανδίας, καθώς το προσεχές διάστημα θα χρησιμοποιηθεί εκτεταμένα το προϊόν split and freeze, το οποίο χρησιμοποιήθηκε κατά την ιρλανδική κρίση. Πρόκειται για προϊόν που εντάσσεται στα πιο δραστικά προϊόντα για τις ρυθμίσεις οφειλών και η εφαρμογή του «υπαγορεύεται» από την αδυναμία απόδοσης που παρουσιάζουν οι μέχρι σήμερα μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις που έχουν ακολουθήσει οι τράπεζες. Η μέθοδος split and freeze, όπως αναφέρουν οι τραπεζίτες, θα αποτελέσει εφεξής την έσχατη λύση για τράπεζες και δανειολήπτες, ένα βήμα πριν από τους πλειστηριασμούς για τις ανακτήσεις οφειλών.
Το μοντέλο «split and freeze»
Το split and freeze στοχεύει σε δύο άξονες, από των οποίων τη σύνθεση προκύπτει η ρυθμισμένη οφειλή για τον δανειολήπτη:
* Πρώτον, ποιο είναι το διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη για να «σηκώσει» τη δόση αποπληρωμής.
* Δεύτερον, πώς θα μειωθεί το υψηλό loan to value, δηλαδή η υψηλότερη αξία που έχει το δάνειο σε σχέση με το υποκείμενο ακίνητο. Το δεύτερο αυτό στοιχείο αποτελεί μεγάλο πρόβλημα για τράπεζες και δανειολήπτες, καθώς η μεγάλη πτώση που έχει επέλθει στην αξία των ακινήτων αίρει το κίνητρο αποπληρωμής δανείων που είναι υψηλότερα από την αξία των ακινήτων για τα οποία έχουν συναφθεί.
Προκειμένου να επιτευχθούν συνδυαστικά οι ανωτέρω στόχοι, το split and freeze χωρίζει το μη εξυπηρετούμενο δάνειο σε δύο νέα δάνεια, εκ των οποίων το ένα συμφωνείται ότι θα αποπληρώνεται με βάση τη δόση που αντέχει ο δανειολήπτης και το άλλο μπαίνει στον πάγο. Το δάνειο που μπαίνει στον πάγο για αόριστο χρόνο, εξαργυρώνει «πόντους» για τη συνέπεια του δανειολήπτη.
Συγκεκριμένα, σε αντίθεση με τα μέχρι σήμερα προϊόντα όπου ένα δάνειο έσπαγε σε δύο, διατηρώντας όμως ακέραιη την οφειλή και στα δύο κομμάτια, το κομμάτι που «παγώνει» με τη μέθοδο split and freeze, «κουρεύεται» σταδιακά αναλόγως της συνέπειας που έχει δείξει ο οφειλέτης στην αποπληρωμή του άλλου κομματιού του δανείου του.
Έτσι, για κάθε χρόνο που ο οφειλέτης είναι συνεπής στην αποπληρωμή, η τράπεζα σβήνει ένα μέρος του δανείου και μάλιστα αυτό ισχύει χωρίς συγκεκριμένο χρονικό περιορισμό. Το στοιχείο αυτό είναι που διαφοροποιεί το split and freeze από την προηγούμενη γενιά προϊόντων, καθώς με αυτά κοβόταν η μηνιαία δόση του δανειολήπτη, αλλά όχι και το κεφάλαιο του δανείου.
